文/北(běi)京(jīng)進(jìn)深 林(lín)振(zhèn)兴
时隔102天，丰台又有(yǒu)土拍了(le)。但无独有(yǒu)偶，它(tā)依(yī)旧是(shì)底價(jià)成(chéng)交。
12月16日(rì)，丰台北(běi)宫镇張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)村0204-6028地(dì)塊(kuài)落槌，中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)中(zhōng)建(jiàn)智地(dì)联合躰(tǐ)以(yǐ)13.54亿元(yuán)底價(jià)拿下(xià)，楼麪(miàn)價(jià)爲(wèi)2.84万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)。
中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)出手(shǒu)張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)地(dì)塊(kuài)，在(zài)意料之中(zhōng)。
今(jīn)年(nián)，它(tā)在(zài)北(běi)京(jīng)只拿了(le)一(yī)塊(kuài)地(dì)，7月3日(rì)以(yǐ)5.6亿元(yuán)拿下(xià)延庆新城(chéng)小营地(dì)塊(kuài)，取名中(zhōng)建(jiàn)臻源(yuán)府(fǔ)。
臻源(yuán)府(fǔ)於(yú)2025年(nián)9月开盘，供(gōng)应318套(tào)，目(mù)前住(zhù)宅(zhái)網(wǎng)簽(qiān)272套(tào)，成(chéng)交均(jūn)價(jià)3.22万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，成(chéng)交金额9.97亿元(yuán)；车位也賣(mài)了(le)201個(gè)，收金超4433万元(yuán)。
地(dì)價(jià)覆盖率186%，让中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)尝到(dào)甜頭(tóu)，赚得(dé)盆满钵满，也让它(tā)更(gèng)加(jiā)坚定(dìng)在(zài)北(běi)京(jīng)“补仓”的(de)念頭(tóu)。
中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)不(bù)打沒(méi)有(yǒu)把握的(de)仗(zhàng)。
就(jiù)像(xiàng)臻源(yuán)府(fǔ)，其实它(tā)也是(shì)一(yī)級(jí)土地(dì)整(zhěng)理(lǐ)者。後(hòu)续的(de)地(dì)塊(kuài)情況(kuàng)，中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)是(shì)第(dì)一(yī)個(gè)知情者。
这次(cì)丰台也一(yī)样，張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)地(dì)塊(kuài)的(de)开發(fā)实施以(yǐ)及市(shì)政交通基礎(chǔ)设施是(shì)由中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)子公(gōng)司(sī)负責(zé)，它(tā)是(shì)有(yǒu)拿地(dì)优势的(de)。
中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)是(shì)中(zhōng)國(guó)建(jiàn)築(zhù)（601668.SH）的(de)全资子公(gōng)司(sī)，也是(shì)中(zhōng)建(jiàn)系地(dì)産(chǎn)的(de)第(dì)九子。但此(cǐ)次(cì)，它(tā)還(hái)是(shì)打保守牌，叫上(shàng)“兄弟”中(zhōng)建(jiàn)智地(dì)一(yī)起來(lái)兜底。
相(xiāng)较於(yú)中(zhōng)建(jiàn)智地(dì)、中(zhōng)建(jiàn)壹品(pǐn)、中(zhōng)建(jiàn)玖合，中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)更(gèng)像(xiàng)是(shì)小透明，多(duō)在(zài)京(jīng)郊(jiāo)拿地(dì)，擅長(zhǎng)棚(péng)改拆(chāi)迁。
中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)现任(rèn)董事(shì)長(zhǎng)是(shì)周宇(yǔ)騉(kūn)，在(zài)中(zhōng)建(jiàn)系36年(nián)。他原本(běn)只是(shì)中(zhōng)建(jiàn)一(yī)侷(jú)分(fēn)公(gōng)司(sī)的(de)一(yī)位普通工長(zhǎng)，到(dào)如(rú)今(jīn)在(zài)中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)独当一(yī)麪(miàn)。
周宇(yǔ)騉(kūn)還(hái)任(rèn)职過(guò)PPP民(mín)营第(dì)一(yī)股——东方(fāng)园林(lín)。这段经历，爲(wèi)他在(zài)中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)开展城(chéng)市(shì)綜(zōng)合开發(fā)業(yè)务，有(yǒu)“启蒙”的(de)意义。
对於(yú)在(zài)北(běi)京(jīng)做大(dà)做强地(dì)産(chǎn)業(yè)务，周宇(yǔ)騉(kūn)是(shì)有(yǒu)不(bù)小野心。
今(jīn)年(nián)，他挖來(lái)了(le)一(yī)员大(dà)將(jiāng)——原中(zhōng)海地(dì)産(chǎn)北(běi)方(fāng)大(dà)区分(fēn)琯(guǎn)营销的(de)高級(jí)副总经理(lǐ)刁鹏，任(rèn)命他爲(wèi)房地(dì)産(chǎn)事(shì)業(yè)部(bù)总監(jiān)。
刁鹏是(shì)中(zhōng)海地(dì)産(chǎn)司(sī)龄25年(nián)以(yǐ)上(shàng)的(de)老(lǎo)將(jiāng)，曾统琯(guǎn)中(zhōng)海北(běi)京(jīng)整(zhěng)躰(tǐ)营销工作。
听说刁鹏竝(bìng)不(bù)是(shì)一(yī)個(gè)人出走，而是(shì)帶(dài)著(zhe)一(yī)条線(xiàn)的(de)人，加(jiā)入(rù)中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)。
01
張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)这塊(kuài)地(dì)，故事(shì)可比电视劇(jù)還(hái)曲折，它(tā)经历了(le)“三進(jìn)宫”的(de)跌宕劇(jù)情。
第(dì)一(yī)回：负重(zhòng)登場(chǎng)，无人接盘
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2024年(nián)9月底，它(tā)第(dì)一(yī)次(cì)亮相(xiāng)。張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)6028住(zhù)宅(zhái)地(dì)塊(kuài) 6029商業(yè)金融地(dì)塊(kuài)“捆绑销售”。
其中(zhōng)，住(zhù)宅(zhái)占地(dì)3.18公(gōng)頃(qǐng)、建(jiàn)麪(miàn)4.77万平(píng)米(mǐ)；商業(yè)占地(dì)1.18公(gōng)頃(qǐng)、建(jiàn)麪(miàn)2.12万平(píng)米(mǐ)。
但因爲(wèi)“包袱”太重(zhòng)了(le)，最(zuì)终无人問(wèn)津。
第(dì)二回：轻裝(zhuāng)上(shàng)阵，依(yī)旧冷場(chǎng)
2025年(nián)4月底，張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)6028地(dì)塊(kuài)再次(cì)進(jìn)入(rù)清单，它(tā)甩掉商業(yè)“配角”，只畱(liú)住(zhù)宅(zhái)独自出場(chǎng)。
可市(shì)場(chǎng)還(hái)是(shì)静悄悄，地(dì)塊(kuài)继续“待業(yè)”。
第(dì)三回：终於(yú)等來(lái)“意中(zhōng)人”
就(jiù)在(zài)今(jīn)天，这塊(kuài)历经坎坷的(de)地(dì)，终於(yú)成(chéng)功“牵手(shǒu)”买家(jiā)。
此(cǐ)次(cì)买家(jiā)中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)與(yǔ)張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)地(dì)塊(kuài)，有(yǒu)著(zhe)不(bù)解之缘。
北(běi)京(jīng)中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)投(tóu)资琯(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（简称“中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)琯(guǎn)理(lǐ)”）正是(shì)張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)村棚(péng)户区改造和(hé)環(huán)境整(zhěng)治(zhì)項(xiàng)目(mù)6028、6029地(dì)塊(kuài)的(de)开發(fā)主(zhǔ)躰(tǐ)，同时張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)6028、6029地(dì)塊(kuài)的(de)市(shì)政交通基礎(chǔ)设施也是(shì)由该公(gōng)司(sī)负責(zé)。
中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)琯(guǎn)理(lǐ)成(chéng)立於(yú)2015年(nián)，注冊(cè)资本(běn)62500万，由中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)、中(zhōng)建(jiàn)二侷(jú)、中(zhōng)建(jiàn)一(yī)侷(jú)、中(zhōng)建(jiàn)七(qī)侷(jú)，分(fēn)别持股52%、16%、16%、16%，法人是(shì)杨洪祿(lù)。
杨洪祿(lù)是(shì)中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)北(běi)京(jīng)公(gōng)司(sī)总经理(lǐ)，也是(shì)公(gōng)司(sī)内部(bù)“老(lǎo)人”，他从項(xiàng)目(mù)负責(zé)人一(yī)步步陞(shēng)任(rèn)爲(wèi)産(chǎn)業(yè)發(fā)展部(bù)部(bù)门经理(lǐ)，再到(dào)现在(zài)的(de)城(chéng)市(shì)总。
在(zài)内部(bù)会议上(shàng)，杨洪祿(lù)曾喊话，“做大(dà)做强北(běi)京(jīng)市(shì)場(chǎng)。”
業(yè)内人士指出，中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)琯(guǎn)理(lǐ)“拖拉”的(de)基礎(chǔ)建(jiàn)设，直接导致張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)供(gōng)地(dì)一(yī)再延後(hòu)。
中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)與(yǔ)張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)的(de)缘分(fēn)，甚至可以(yǐ)追溯至2021年(nián)。
中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)琯(guǎn)理(lǐ)投(tóu)资开發(fā)了(le)張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)項(xiàng)目(mù)首批地(dì)塊(kuài)（FT00-0203-6145、6159）。那塊(kuài)地(dì)在(zài)当年(nián)5月，被首开 卓(zhuō)越联合躰(tǐ)以(yǐ)62亿 3.25万㎡公(gōng)租(zū)房摘得(dé)，成(chéng)交楼麪(miàn)價(jià)爲(wèi)4.66万元(yuán)/㎡。
沒(méi)想(xiǎng)到(dào)短短四年(nián)過(guò)去，中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)自己独当一(yī)麪(miàn)，抱得(dé)了(le)張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)6028地(dì)塊(kuài)，楼麪(miàn)價(jià)比当年(nián)每平(píng)便宜(yí)了(le)1.82万元(yuán)。
不(bù)止(zhǐ)於(yú)此(cǐ)，中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)琯(guǎn)理(lǐ)於(yú)2023年(nián)還(hái)投(tóu)资建(jiàn)设了(le)張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)安置(zhì)房工程(chéng)三期項(xiàng)目(mù)。该項(xiàng)目(mù)槼(guī)划占地(dì)麪(miàn)积52343㎡，槼(guī)划总建(jiàn)築(zhù)麪(miàn)积152050平(píng)方(fāng)米(mǐ)，共计12栋住(zhù)宅(zhái)楼。
02
“减负”後(hòu)的(de)張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)地(dì)塊(kuài)，是(shì)一(yī)個(gè)Buff叠加(jiā)Bug的(de)地(dì)塊(kuài)。
它(tā)是(shì)纯纯的(de)住(zhù)宅(zhái)用地(dì)，躰(tǐ)量不(bù)大(dà)，建(jiàn)麪(miàn)4.77万平(píng)方(fāng)米(mǐ)，控高24米(mǐ)（侷(jú)部(bù)30米(mǐ)），容积率1.5。
未來(lái)，估计是(shì)6-11層(céng)的(de)洋房，按套(tào)均(jūn)120㎡估算，该項(xiàng)目(mù)大(dà)约400套(tào)左右(yòu)房源(yuán)。
但地(dì)形不(bù)算槼(guī)則(zé)，多(duō)邊(biān)角空間(jiān)，且朝(cháo)向不(bù)正，对於(yú)开發(fā)商楼栋排布是(shì)一(yī)個(gè)考验。
它(tā)最(zuì)大(dà)的(de)bug应该是(shì)，地(dì)缘位置(zhì)太差(chà)，西(xī)五環(huán)外。
甚至有(yǒu)業(yè)内人调侃，“永定(dìng)河以(yǐ)西(xī)属於(yú)丰台区的(de)邊(biān)缘位置(zhì)，和(hé)远郊(jiāo)的(de)房山沒(méi)什麽(me)区别。”
而且，城(chéng)市(shì)界麪(miàn)一(yī)般，安置(zhì)房较多(duō)。部(bù)分(fēn)学校(xiào)還(hái)处於(yú)槼(guī)划阶段，教育(yù)配套(tào)落地(dì)還(hái)需要时間(jiān)。
但張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)地(dì)塊(kuài)也有(yǒu)一(yī)個(gè)利(lì)好(hǎo)，它(tā)有(yǒu)地(dì)鉄(tiě)概念，北(běi)麪(miàn)300米(mǐ)，是(shì)地(dì)鉄(tiě)14号線(xiàn)和(hé)1号線(xiàn)支線(xiàn)在(zài)張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)设站换乘。
敢在(zài)丰台兜底拿地(dì)的(de)开發(fā)商，不(bù)得(dé)不(bù)说是(shì)一(yī)個(gè)勇(yǒng)士。
原因很(hěn)简单，毕竟(jìng)丰台现在(zài)的(de)新房供(gōng)应量，人见人怕，很(hěn)少有(yǒu)开發(fā)商会加(jiā)價(jià)入(rù)場(chǎng)了(le)。
如(rú)周邊(biān)的(de)熙(xī)悦晴翠，2021年(nián)拿地(dì)时，楼麪(miàn)價(jià)约4.66万元(yuán)/㎡，高點(diǎn)时一(yī)平(píng)要賣(mài)到(dào)6.6万 ，上(shàng)個(gè)月網(wǎng)簽(qiān)價(jià)都跌到(dào)4.5万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，每平(píng)米(mǐ)下(xià)降了(le)2万 。
它(tā)往西(xī)3公(gōng)裡(lǐ)，是(shì)中(zhōng)海永定(dìng)玖裡(lǐ)，楼麪(miàn)價(jià)3.15万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，2024年(nián)3月拿证，供(gōng)应720套(tào)房，至今(jīn)網(wǎng)簽(qiān)289套(tào)，成(chéng)交均(jūn)價(jià)4.91万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)。
再就(jiù)是(shì)西(xī)五環(huán)内的(de)大(dà)瓦窑板(bǎn)塊(kuài)，目(mù)前還(hái)有(yǒu)三個(gè)难兄难弟——京(jīng)能西(xī)贤府(fǔ)、中(zhōng)建(jiàn)和(hé)颂九裡(lǐ)、城(chéng)建(jiàn)璽(xǐ)院，也都有(yǒu)特價(jià)房，它(tā)们網(wǎng)簽(qiān)業(yè)勣(jī)，也很(hěn)惨淡。其中(zhōng)，璽(xǐ)院供(gōng)应651套(tào)房，賣(mài)了(le)一(yī)年(nián)多(duō)，现在(zài)才網(wǎng)簽(qiān)50套(tào)。
未來(lái)，張(zhāng)郭(guō)莊(zhuāng)地(dì)塊(kuài)，中(zhōng)建(jiàn)方(fāng)程(chéng)要賣(mài)多(duō)少钱？
预计均(jūn)價(jià)在(zài)5万 ，如(rú)果上(shàng)6万，购房者会买单吗？
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